Czy można unieważnić umowę kredytu we frankach, jeśli kredytowana nieruchomość była wynajmowana?

Wśród kredytów hipotecznych udzielanych w pierwszej dekadzie tego stulecia dość duży udział miały produkty finansowe waloryzowane do franka. Dziś frankowicze masowo pozywają banki, żądając unieważnienia swoich umów, argumentując, że zawierały one klauzule niedozwolone. Czy jednak kredytobiorca, który wynajmuje swoje mieszkanie, może liczyć na pomyślny wyrok w sądzie?

Dlaczego frankowicze pozywają banki? Co jest nie tak z ich umowami?

Kredyty indeksowane i denominowane do waluty obcej początkowo wydawały się kredytobiorcom dużo korzystniejsze niż ich odpowiedniki w polskim złotym. Biorąc kredyt we franku, można było pożyczyć od banku dużo wyższą kwotę niż zaciągając analogiczne zobowiązanie w złotówce. Dopóki kurs franka był stosunkowo niski, spłata zobowiązania nie nastręczała problemów. Sytuacja zmieniła się diametralnie, gdy frank nagle zaczął się umacniać. Kredytobiorcy nie spodziewali się, że w tak krótkim czasie ich miesięczne raty mogą tak bardzo wzrosnąć.

Co więcej, rosnąć – i to gwałtownie – zaczęło również saldo zadłużenia. Okazało się, że bank stosował swoje własne mechanizmy przeliczeniowe, które opierał o tworzone przez siebie tabele kursowe. Te z kolei nie odnajdywały odzwierciedlenia w obiektywnych danych, takich jak np. średni kurs NBP. Bank mógł więc dowolnie ustalać kurs franka, na podstawie którego przeliczane było zobowiązanie klienta. Dziś już wiemy, że tego rodzaju klauzule indeksacyjne są niezgodne z prawem i stanowią przyczynę unieważniania takich umów, gdy ich stroną jest konsument.

Kiedy frankowicz może powołać się na klauzule niedozwolone w umowie z bankiem?

Wpierw należy podkreślić, że pozwać bank za kredyt w CHF może zarówno osoba prywatna, która wzięła kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, jak i przedsiębiorca, którego celem kredytowym był np. zakup lokalu inwestycyjnego. Różne będą jednak przepisy, które pozwolą tym dwóm grupom kredytobiorców rościć przed sądem o unieważnienie umowy kredytowej. Konsument, czyli osoba prywatna, która zaciągnęła kredyt w CHF, aby kupić mieszkanie na własne cele, będzie dochodził nieważności umowy z tytułu obecności w niej klauzul abuzywnych. Przedsiębiorca nie może podnieść takiego argumentu, gdyż nie jest konsumentem – może za to powoływać się na niezgodność umowy z ustawą Prawo Bankowe lub jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Banki w sporach z kredytobiorcami chwytają się wszelkich metod, aby maksymalnie przedłużyć i skomplikować postępowanie. Jeśli jest więc szansa, aby wykazać, że konsument był w istocie przedsiębiorcą, z pewnością skorzystają z okazji. Jaki będzie status osoby, która, co prawda, zaciągnęła kredyt hipoteczny na cel mieszkaniowy, ale następnie zaczęła odpłatnie wynajmować to mieszkanie i czerpać z tego zysk? Każda taka sprawa jest rozpatrywana przez sąd indywidualnie. Znaczenie może mieć np. to, czy frankowicz zakupił mieszanie z zamiarem czerpania zysków z najmu, czy może wskutek pogarszającej się kondycji finansowej był zmuszony wyprowadzić się do tańszego lokalu. Sąd może wziąć też pod uwagę, czy wynajem jest głównym dochodem frankowicza (a on sam ma np. kilka mieszkań, które wynajmuje), czy stanowi jedynie sposób na podreperowanie domowego budżetu.

Aby ustalić status kredytobiorcy w relacji z bankiem, niezbędne będzie skonsultowanie indywidualnej sytuacji z kancelarią prawną. Po przeanalizowaniu dokumentów kredytowych prawnik będzie w stanie ustalić, jakie szanse ma klient w sporze z bankiem i jakie są podstawy do roszczenia o unieważnienie umowy.

Czy przedsiębiorca może unieważnić umowę kredytową zawartą w CHF?

Kredytobiorca, który wziął kredyt na cel firmowy, może skutecznie walczyć o swoje prawa w sądzie i doprowadzić do unieważnienia umowy. Podstawę do tego dają mu przepisy kodeksu cywilnego, jak również uchwała Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 2022 roku. Frankowicz, którego działalność to przede wszystkim wynajem mieszkań dla firm lub osób prywatnych, musi mieć jednak na uwadze obowiązujące go terminy przedawnień. Roszczenia przedsiębiorcy wobec banku przedawniają się już po 36 miesiącach. Z tego względu przedsiębiorca-frankowicz nie powinien zwlekać z pozwaniem banku.

Reasumując, frankowicz, który zaciągnął kredyt w CHF na zakup nieruchomości, gdzie prowadzi dzisiaj zakwaterowanie dla firm lub hotel dla pracowników, może dochodzić swoich praw przed sądem. Bardzo ważne jest jednak, aby o charakterze celu kredytowego poinformował pełnomocnika prawnego jeszcze przed sporządzeniem i wysłaniem pozwu. Prawnik musi bowiem dostosować argumentację w pozwie do indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, tak aby jego roszczenia mogły utrzymać się w sądzie.

Co ważne, najlepsze kancelarie frankowe znajdują się zwykle w dużych miastach, jak Wrocław, Katowice, czy Warszawa. Kredytobiorca mający hipotekę frankową na domu, które jest wynajmowany np. jako hotel pracowniczy w Bytomiu, powinien szukać więc dobrego pełnomocnika w stolicy województwa, gdzie do sądu okręgowego trafia najwięcej spraw o kredyt w CHF.

Przeczytaj również: 
Czym jest hotel pracowniczy - wymogi takiego obiektu
Wynajem mieszkania: co wziąć pod uwagę, wybierając agencję?
Czym jest hotel pracowniczy - wymogi takiego obiektu

Poszukujesz kwater dla pracowników? Sprawdź naszą wyszukiwarkę: https://taniezakwaterowanie.pl/