Co zrobić z niepłacącym lokatorem?
Jedną z sytuacji, których najbardziej obawiają się właściciele wynajmowanych mieszkań, jest niewypłacalność najemcy. Zdarzają się przypadki, w których najemca przestaje płacić czynsz, unika wszelkiego kontaktu, a jednocześnie nie przejawia żadnych chęci do wyprowadzki. Co właściciel mieszkania może zrobić w takiej sytuacji? Czy można siłą wyprowadzić lokatora ze swojego mieszkania lub zmienić zamki? Jakie umowy najlepiej zabezpieczają właściciela przed niepłacącym lokatorem?
Zasady postępowania z niepłacącym lokatorem
Wielu właścicieli mieszkań błędnie wyobraża sobie, że to, co wpiszą w treść umowy najmu, jest niepodważalne. Niestety tak nie jest. Nad jakąkolwiek umową najmu nadrzędne jest bowiem prawo lokatorskie, które nakłada na wynajmującego określone obowiązki, a najemcy przyznaje szerokie prawa. Wskutek obowiązujących przepisów właściciel mieszkania, który trafi na niepłacącego lokatora, ma ograniczone możliwości. Nie oznacza to oczywiście, że jest zupełnie bezradny. Musi jednak trzymać się prawa, aby z powodu nieprzemyślanych i pochopnych działań (często moralnie uzasadnionych) nie narobić sobie problemów.
Postępowanie w przypadku niepłacącego lokatora jest zależne od umowy, jaka została z nim podpisana. Inaczej wygląda to w przypadku tradycyjnej umowy najmu, inaczej w przypadku najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego. W tych dwóch ostatnich przypadkach najemca podpisuje w obecności notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, które znacznie upraszcza procedurę pozbycia się go z mieszkania w sytuacji, gdy przestał płacić czynsz.
Dużo większym problemem jest pozbycie się zgodnie z prawem najemcy, gdy strony podpisały zwykłą umowę. Wpierw należy podkreślić, że wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy, gdy najemca spóźnia się z opłatą kilka dni lub tygodni. Aby skutecznie wypowiedzieć umowę, najemca musi zalegać co najmniej z trzema pełnymi czynszami. Dodatkowo wynajmujący musi wcześniej poinformować go o swoim zamiarze, zapewniając możliwość uregulowania należności.
Po upłynięciu okresu wypowiedzenia, gdy najemca w dalszym ciągu ani myśli opuścić mieszkanie, wynajmującemu pozostaje skierowanie sprawy do sądu, by zainicjować postępowanie prowadzące do eksmisji najemcy. Ta nie jest jednak taka prosta, zwłaszcza wtedy, gdy najemca nie ma prawa do innego lokalu. Komornik nie może go w takiej sytuacji wyrzucić „na bruk”, musi więc czekać, aż gmina przydzieli najemcy lokal socjalny. W praktyce gminy mają do dyspozycji bardzo ograniczoną liczbę takich lokali i długą kolejkę chętnych do nich. Czas oczekiwania na przydzielenie lokalu socjalnego może wynieść nawet kilka lat, a najemcę w tym okresie cały czas będzie chronić prawo lokatorskie.
Niepłacący najemca – co może zrobić wynajmujący, a czego nie powinien?
Wynajmujący, który ma w swoim mieszkaniu niepłacącego najemcę, ma do dyspozycji kilka narzędzi w walce o swoje prawa:
- ustawowe odsetki za zwłokę – właściciel mieszkania może naliczać odsetki za opóźnienie w płatności, których wysokość jest zależna od aktualnych stóp procentowych. Odsetki za opóźnienie wynoszą tyle, ile wynosi stopa referencyjna + 5,5 proc. W sierpniu 2022 roku ich wysokość to już 12 procent w skali roku
- ustawowe prawo do zastawu na rzeczach ruchomych najemcy – w sytuacji, gdy najemca zalega z opłatami nie dłużej niż rok, właściciel ma prawo do zajęcia rzeczy najemcy, które gwarantuje mu art. 670 kc. Aby nie przekroczyć uprawnień nałożonych przez ustawę, najlepiej skonsultować taką decyzję z prawnikiem
- dochodzenie spłaty przed sądem – wynajmujący może próbować wyegzekwować uregulowanie zaległości na drodze postępowania sądowego.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami?
Częściowo przed nieuczciwym lokatorem można zabezpieczyć się podpisując umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, w ramach których najemca podpisuje specjalne oświadczenie w obecności notariusza i wskazuje lokal, do którego ewentualnie może wyprowadzić się po wypowiedzeniu umowy przez wynajmującego (dotyczy tylko najmu okazjonalnego, przy instytucjonalnym nie ma obowiązku wskazywania takiego lokalu).
Dobrym rozwiązaniem jest również... zrezygnowanie z wynajmowania mieszkania osobom prywatnym i przekształcenie go np. w mieszkanie pracownicze. Kierując swoją ofertę do firm, właściciel zyskuje dostęp do wiarygodnych i wypłacalnych kontrahentów, a jednocześnie może zmaksymalizować swoje zyski – wynajem mieszkania dla pracowników wiąże się z reguły z wyższym czynszem, który jest liczony od ilości zakwaterowanych osób. Zarobek na wynajmowaniu mieszkania dla firm to dobra opcja niezależnie od tego, czy lokal jest położony w centrum dużego miasta (takiego, jak np. Katowice czy Chorzów), czy na prowincji. Jeśli przedmiotem wynajmu jest dom, można niewielkim kosztem przekształcić go w hotel pracowniczy lub robotniczy.
Chcesz wiedzieć, jak funkcjonują mieszkania pracownicze w Czeladzi lub dowolnym innym mieście aglomeracji górnośląskiej? Skontaktuj się z nami, a podpowiemy Ci, jak znaleźć wypłacalnych najemców na Twoją nieruchomość.
Przeczytaj również:
Czy można unieważnić umowę kredytu we frankach, jeśli kredytowana nieruchomość była wynajmowana?
Jak zmniejszyć ryzyko związane z wynajmem mieszkania?
Poszukujesz kwater dla pracowników? Sprawdź naszą wyszukiwarkę: https://taniezakwaterowanie.pl/